什么才是酒店投资方眼中的优质资产？

当下，酒店行业面临的压力，不仅来自疫情波动对行业带来的冲击。自2020年下半年开始，房地产融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强。不少以房地产投资为背景的酒店还面临着母公司资金收紧的压力。

随着调控进入深水区，新的形势对酒店资产管理提出了哪些要求？谁将是下一轮酒店业的投资主力军？日前，由中国旅游饭店业协会、美团共同主办的第三届酒店·资产·价值——中国饭店业发展研讨会在安徽省黄山市召开。会上，多位嘉宾就上述问题展开探讨。

“资本市场没有行业情节。酒店能不能受到资本市场的青睐，需要整个行业不断向资本市场释放价值故事。”金茂（中国）酒店投资管理有限公司首席财务官张润红一语中的。

那么，酒店资产中什么才是资本市场最看重的？现金流、利润率、规模、团队、人才等都是关键性因素。

上海世茂酒店管理有限公司董事长兼总裁唐鸣分析，现在投资方在收购酒店资产时，不会以业主的原投入来估值。也就是说投入10亿元建造的酒店在出售时，估值未必是10亿元。投资方更看重酒店的现金流和利润率。“对于正在出售的酒店资产，投资方如果买回来依然计划将其作为酒店来运营的话，会根据酒店的现金流和利润率来估值出价。但如果投资方仅保留原酒店资产的60%做酒店，剩下的区域中，20%做商业，20%做长租公寓，估价的标准和收益也会不一样。总之，如今的投资方越来越理性，他们更加注重资产‘投融建管退’整个闭环的流程。”

“二级市场很少用酒店资产本身的价格估值，他们更关注酒店的经营能力，把目光放在酒店持续的增长性上。”中信证券研究部执行总经理姜娅说。对于为什么大多数投资人很关注酒店的规模，甚至对规模的关注要大于对单一酒店盈利的关注？姜娅解释道，二级市场主要是从一个长期的视角考虑酒店的成长空间，规模效应除会对酒店品牌塑造和盈利空间拓展形成支撑外，也会对酒店的潜在业务进行延伸。

在大悦城控股酒店管理部总监王怡看来，做生意一定要挣钱。怎么让酒店挣钱，让这个行业符合基本的商业规律至关重要。做好资产运作的关键就是要在符合资本市场需求上下功夫。纵观酒店市场目前的出售案例，想让资本市场接受酒店资产的溢价，酒店还是要从增加现金流上想办法。

如何让酒店板块早日实现现金流的自平衡。唐鸣分享道：“按照世茂酒店今年27亿元收入及30%利润率的指标，我们会有约8亿元的利润，但同时有近20家酒店在筹建中，每年需要工程款约12—14亿元，所以，这就要求我们要合理排布并控制工程款的使用。因此，对于有盈利潜力的酒店，我们会加快工期，否则，我们会缓建或停建，不应该开业的酒店就不开了。这对酒店行业来说是好事，可以保证未来新建的增量酒店都是合理的。目前，整个酒店市场供大于求的现象比较明显。如果能控制新增量，未来就能趋于平衡，酒店投资回报也更加合理。”

目前，酒店资产已经进入存量时代。浩华管理顾问公司执行董事戴雪英认为，针对存量市场，能够提供全过程解决方案的资产管理团队更受市场欢迎。比如，这样的团队能从现有存量项目中发现价值洼地，通过定位策略、产品策略、设计能力、改造能力对原有产品进行修复，再通过持续的运营优化，不断进行空间功能的调整，达到更佳的业态平衡，实现更好的综合坪效收益。

戴雪英表示，拥有全过程管控能力的资产管理团队必然能以高效率和集成优势降低物业改造成本，并通过持续优化运营能力不断推高坪效收益，进而实现更优的投资回报。另外，在存量市场，资产管理团队需要有一种破圈破界的思维，并不是说擅长做酒店，就只从酒店产品的角度考虑问题。存量市场需要的是对空间和场景综合统筹和运作的运营商，他们不会对某个业态有特殊的情感或者偏爱，而是更多地站在市场需求的角度考虑业态组合。

“酒店是强体验性内容的经济体，人才是高门槛。无论是线上还是线下场景，内容是王道，但是持续稳定地提供高质量内容是非常难的。难在人才的吸纳和笼络，以及构建强凝聚力的团队。这里面叠加了时间的维度，酒店盈利不是单一依靠资本投入就能够在短时间内做到的。所有牵涉到强内容、强体验、强运营的经济体，都需要人才，以及聚合到一起的人才团队，经过时间磨合，形成强大的凝聚力和战斗力。所以，今天的市场中，如果某个企业能拥有一些工作了很长时间而且持续在兢兢业业工作和付出的员工，是这家企业的宝藏，是这家企业区别于其他企业的独特竞争门槛。”戴雪英说。

现下，酒店的投资机会究竟在哪里？

在过去几年间，华住集团从和地产基金合作，逐步过渡到自建基金和资产管理相结合的模式，在酒店资产上的累计投资规模达到近30亿元。

中国的酒店资产投资面临的问题是资产价格高，但收益率又相对较低。对此，华住集团副首席财务官叶菲透露，华住集团投资的核心逻辑首先是选择好的位置，其次是匹配合适的产品。“我们在北京三元桥附近将一家经济型酒店升级成中端轻奢品牌CitiGO旗下的酒店。该品牌的特色是公区炫、房间小，但装修配置高。区位优势在于紧邻机场快线入口。目前，该酒店的坪效从改造前的4元/平方米/天提升到8元/平方米/天，资产净收益率超过5%。对于高档酒店，鉴于得房率偏低，所以，我们的改动会更大一些。比如将一部分公区变成外租商业，将酒店套房调整为普通客房或者通过重新排房来增加房间数量，并将部分客房做成长短租结合的服务式公寓等。当然，这对资产管理团队能力的要求更高，不仅能做好一家酒店，还要了解其他业态，具备复合型管理能力。”叶菲举例道。

在与会业者看来，国内酒店资产的投资项目，目前还处于需要精挑细选阶段。未来，随着酒店资产价值的提升、机构投资人的逐步成熟，发展前景仍是一片大好。