协调邻里关系是城市民宿发展的关键

不久前，湖南省长沙市天心区人民法院对该市天心区华远华小区某住宅楼相邻业主之间，因开办民宿引发的相邻权纠纷作出判决。法院认为，被告未经其他业主同意委托案外人将其名下规划用途为“住宅用地”的房屋，委托第三人经营民宿的行为，对其他业主的物权构成侵害，依法责令被告立即停止其涉案房屋的经营活动，恢复涉案房屋的住宅性质。

涉案民宿被法院叫停是因为民宿经营侵害了相邻业主的合法权益。根据法院裁判文书披露的信息，民宿的客人经常乱丢垃圾，半夜吵闹，且将车辆停放在原告家人及其他业主的私人车位上，严重影响了原告及家人的正常生活，严重破坏了小区舒适的居住环境。原告多次与被告协商、向小区物业投诉，被告置之不理。对此，法院依据民法典有关相邻权之规定，支持了原告的诉讼请求。

值得关注的是，笔者发现，仅2020年一年，广州、重庆、桂林、海口等地的人民法院，针对民宿经营引发的相邻权诉讼案件，相继作出了与前述长沙市天心区人民法院相似的判决：要求民宿经营者停止经营，将用于经营民宿的房屋恢复为住宅用途。进一步分析可以看出，上述地方人民法院的判决，均指向了依托城市住宅小区开设的城市民宿。

由于城市民宿无论在数量、产值、效益、入住率等方面，都要远远高于乡村民宿，是各大在线旅游经营平台眼中的金蛋，因而引起各大在线旅游经营平台的高度关注。

中国的民宿业，无论是城市民宿还是乡村民宿，近年来的快速发展，在带动就业、丰富旅游体验、增加中低收入阶层民众收入等方面的作用十分明显。在国家2015年之后发布的相关文件中，如《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中明确提出：“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态。”由此来看，国家对民宿的发展是支持的。但是，不可否认，在近年来民宿业高速发展的过程中，也出现了一些问题，如民宿入住人员的身份核验问题，在小区开办民宿对邻居正常生活的滋扰问题，民宿经营者对房屋结构大规模装修改造对本体建筑造成的严重安全问题，民宿的消防安全隐患问题，民宿的公共卫生问题等。上述问题，无论从保障城市居民生活的安宁，还是从保障民宿入住人员合法权益，还是从民宿业高质量发展的角度，都应该予以解决。其中，城市民宿对所在社区、周边居民正常生活的滋扰所引发的邻里关系紧张，是当前制约城市民宿发展最为关键的问题之一，必须予以解决。

解决城市民宿经营中邻里关系紧张的关键是尊重邻居的相邻权，处理好邻里关系。相邻权是民法典赋予房屋所有权的重要权利之一。根据民法典关于相邻权的规定，民宿经营者如果要将原本为住宅的房屋用作经营，开办民宿，必须取得本单元楼其他业主的一致同意。未取得本单元楼其他业主同意，擅自改变房屋用途，用于开办民宿的，该单元楼其他业主有权依据相邻权，向法院提起排除妨害、恢复原状的请求。对于当事人依据民法典相邻权规定提出的排除妨害、恢复原状的请求，法院别无选择，唯有支持。由此来看，取得邻里的事先同意、良好的邻里关系，是民宿经营的基本前提。从各地城市民宿经营被社区邻里投诉的实践来看，多数民宿的经营者并非房主，而是二房东。二房东在一个城市一般会租用多套房源开办民宿。由于不少二房东对房源所在社区的邻里关系缺乏基本的尊重，对入住民宿客人的行为缺乏基本的约束、劝告、引导，导致邻里关系紧张。在邻居就民宿扰民问题向二房东投诉后，不少二房东置之不理，我行我素，导致邻里矛盾激化。个别业主出于维护自己正常生活、维护社区安宁的考虑，毅然向法院提起诉讼。

由此来看，没有良好的邻里关系，城市民宿无法经营。对此，需要民宿经营者、在线旅游经营平台等采取有效措施，对城市民宿所在社区的邻里关系进行协调。一方面，民宿经营者要提升维护民宿所在社区邻里关系的意识，采取有效措施，对民宿房客的行为进行相应的劝导、制止。另一方面，在线旅游经营平台应认真研究城市民宿社区关系的管理技巧，对城市民宿经营者进行多种形式的培训，并通过相应的激励、惩戒措施，不断提升城市民宿经营者有效管理社区、协调邻里关系的意识与能力。在条件允许的情况下，在线民宿预订平台可以考虑在城市民宿数量较大且位置集中的社区设置相应的联络员，对社区居民的投诉及时回应，实地走访，对民宿入住客人的不当行为进行劝诫、引导等。

（作者单位：北京第二外国语学院文化和旅游政策法规研究中心）